Luật đất đai 2023 và những thay đổi mang tính bước ngoặt

Luật Đất Đai sửa đổi vừa được Quốc Hội thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV ngày 18/01/2024. Luật Đất Đai sửa đổi sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, tuy nhiên Điều 190 (hoạt động lấn biển) và Điều 248 (sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Lâm Nghiệp) từ ngày 1/4/2024.

Việc Quốc Hội thông qua Luật Đất Đai sửa đổi sau khi thông qua Luật Kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở sửa đổi vào cuối năm 2023 đã tạo nên sự thay đổi đồng bộ mang tính chất bước ngoặt đối với nền kinh tế nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng.

Luật Đất Đai sửa đổi đã có các sửa đổi quan trọng dưới đây:

Thứ nhất, Luật Đất Đai sửa đổi giới thiệu một nguyên tắc mới về định giá đất: “Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”. Nguyên tắc này được đưa ra với mục tiêu thể chế hóa đúng tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW về “có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.

Vướng mắc trong việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất đã là “cản trở” lớn gây chậm trễ trong việc phê duyệt dự án bất động sản trong những năm gần đây. Quy định mới về phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường được kỳ vọng sẽ giúp cơ quan nhà nước và các chủ đầu tư xác định một mức giá hợp lý, “chấp nhận được” để đẩy nhanh tiến trình phê duyệt dự án từ đó giúp chủ đầu tư nhanh chóng tiếp cận được với nguồn vốn từ ngân hàng và các nhà đầu tư. Tuy nhiên, Luật đất đai sửa đổi chưa có quy định cụ thể về khái niệm “nguyên tắc thị trường” là gì và cần chờ hướng dẫn chi tiết từ Chính phủ.

Thứ hai, quy định rõ ràng về các hình thức tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư của chủ đầu tư, bao gồm:

(i)               Đấu giá quyền sử dụng đất đối với “đất sạch” do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý, cụ thể là đất đã được thu hồi, và hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

(ii)              Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất;

Hình thức này áp dụng cho hai loại hình dự án:

Một là, Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn thuộc trường hợp thu hồi đất:

Dự án này sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ quy định các tiêu chí để quyết định thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Phương án này tạo sự linh hoạt, chủ động cho địa phương quyết định. Tuy nhiên, đây cũng là một nội dung mới đối với Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và có thể cần thời gian để triển khai trên thực tế.

Hai là, dự án đầu tư thuộc trường hợp phải thu hồi đất, không thuộc trường hợp ở trên, và thuộc trường hợp phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật chuyên ngành. 

(iii)             Thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất;

Luật Đất Đai cho phép chủ đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư (i) không thuộc trường hợp thu hồi đất theo Điều 79 Luật Đất Đai hoặc (ii) thuộc trường hợp thu hồi đất theo Điều 79 Luật Đất Đai và sử dụng vốn ngoài ngân sách Nhà nước mà nhà đầu tư lựa chọn phương án nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất. Theo đó, Luật Đất Đai sửa đổi thể hiện định hướng khuyến khích Chủ đầu tư tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

(iv)             Chủ đầu tư sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án đầu tư

Theo Luật Đất Đai sửa đổi, chủ đầu tư đang có quyền sử dụng đất đề xuất dự án đầu tư thuộc trường hợp thu hồi đất theo Điều 79, nhưng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, và có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp nhận nhà đầu tư theo pháp luật đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án mà Nhà nước không thực hiện thu hồi.

Ngoài ra, người đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác có thể đề xuất dự án đầu tư dự án nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp nhận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật thì được sử dụng đất để thực hiện dự án.

Theo đó, có thể hiểu rằng người đang có quyền sử dụng đất muốn thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch sử dụng đất sẽ thực hiện theo thủ tục theo pháp luật đầu tư và pháp luật xây dựng mà Nhà nước không cần phải thu hồi và giao/ cho thuê lại đất như quy định của Luật đất đai 2013.

Thứ ba, làm rõ loại đất thuộc trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện “Dự án nhà ở thương mại”.

Luật Nhà Ở sửa đổi quy định theo hướng dẫn chiếu sang Luật Đất Đai sửa đổi để xác định loại đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất bằng thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất và sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án.

Theo đó, để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư có thể thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở. Nếu sử dụng quyền sử dụng đất hiện có để thực hiện dự án nhà ở thì đất đó phải là đất ở hoặc đất ở và đất khác.

Quy định này của Luật Đất Đai sửa đổi nhìn chung vẫn giữ nguyên chính sách về loại đất thực hiện dự án nhà ở như đã thông qua tại Luật Nhà Ở 2014, sửa đổi năm 2020 và trong quá trình thảo luận Luật Nhà Ở sửa đổi.

Thứ tư, lần đầu tiên hình thức “sử dụng đất kết hợp đa mục đích” được đưa vào Luật Đất Đai.

Quy định về “sử dụng đất kết hợp đa mục đích” được đưa ra nhằm thể chế hóa nội dung tại Nghị quyết 18-NQ/TW về việc: "Bổ sung các quy định về đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất dự án du lịch có yếu tố tâm linh”.

Luật Đất Đai sửa đổi liệt kê cụ thể các loại đất được sử dụng kết hợp đa mục đích như đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu hoặc đất ở được sử dụng kết hợp với mục đích nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, hoặc đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp được sử dụng kết hợp mục đích nông nghiệp, công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin, quảng cáo ngoài trời, điện mặt trời.            

Như vậy, đất sử dụng kết hợp đa mục đích được hiểu là đất được cho phép sử dụng thêm mục đích ngoài mục đích chính ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đáp ứng một số điều kiện nhất định. Trong quá trình góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Đất Đai, UBTVQH đã giải trình rằng quy định tại Điều khoản này không nhằm tạo nên một loại đất mới mà chỉ nhằm tăng hiệu quả sử dụng đất.

Điểm đáng chú ý là người sử dụng đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp để kết hợp với mục đích điện mặt trời. Điều này có nghĩa là trường hợp sử dụng đất làm điện gió, công trình điện năng lượng khác sẽ không thuộc trường hợp sử dụng kết hợp đa mục đích mà phải được chuyển mục đích sang đất công trình năng lượng.

Việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải đáp ứng các yêu cầu dưới đây:

(i)               Không làm thay đổi loại đất theo phân loại đất và đã được xác định trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất;

(ii)              Không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính;

(iii)             Không làm ảnh hưởng đến quốc phòng an ninh;

(iv)             Hạn chế ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường;

(v)              Không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề;

(vi)             Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định;

(vii)           Tuân thủ pháp luật có liên quan.

Đối với trường hợp sử dụng đất nông nghiệp, hoặc đất ở (hoặc một số loại đất khác) kết hợp với thương mại dịch vụ, thì phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Phương án sử dụng đất kết hợp phải bao gồm: thông tin về thửa đất, khu đất đang sử dụng: vị trí, diện tích, hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; diện tích, mục đích sử dụng đất kết hợp, thời hạn sử dụng đất kết hợp; nội dung đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường và pháp luật có liên quan.

Các quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích nói trên cần được Chính phủ quy định chi tiết như về thủ tục lập phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, trường hợp nào phải thực hiện nghĩa vụ tài chính và nghĩa vụ tài chính nào cần phải thực hiện v.v.

Thứ năm, trọng tài thương mại Việt Nam được quyền giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai theo pháp luật về trọng tài thương mại.

Hướng tiếp cận mới này của Luật Đất Đai (sửa đổi) có thể giúp giải quyết các bất ổn hiện tại xoay quanh việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai bằng con đường trọng tại. Lưu ý rằng các tranh chấp đất đai và tài sản gắn liền với đất (cụ thể là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa các bên liên quan đến quan hệ đất đai) vẫn thuộc thẩm quyền riêng biệt của Tòa án.

Thứ sáu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với (i) tài sản là hạng mục công trình hoặc toàn bộ công trình có mục đích hỗn hợp theo quy định của pháp luật được tạo lập trên đất ở với thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài; và (ii) từng hạng mục công trình hoặc từng phần diện tích của hạng mục công trình đó trong dự án có nhiều hạng mục công trình. Quy định này là bước luật hóa quy định tại Nghị định 10/2023/ND-CP và hướng dẫn tại Công văn 3382/BTNMT-ĐĐ của Bộ Tài Nguyên và Môi trường liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho căn hộ condotel và/hoặc các công trình có mục đích hỗn hợp với mục đích để ở.

Như vậy, các điểm mới nói trên trong Luật Đất Đai sửa đổi đã thể chế hóa các nội dung tại Nghị quyết 18/NQ-TW, đồng thời, với mục tiêu tạo nên môi trường minh bạch, bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai đối với doanh nghiệp, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án mà không thông qua Nhà nước thu hồi đất.

Nguyễn Thị Cúc Vi

Luật Sư Cộng Sự Cao Cấp Dentons Luật Việt