Theo quy định pháp luật hiện hành, chỉ các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam mới có quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất của cá nhân và tổ chức trong nước.
Ngược lại, bên cho vay nước ngoài, chẳng hạn như tổ chức tài chính quốc tế, ngân hàng nước ngoài, tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư quốc tế, hoặc công ty mẹ/tập đoàn quốc tế, không được phép nhận thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất tại Việt Nam. Đồng thời, các tổ chức tín dụng tại Việt Nam cũng bị cấm nhận thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất vì lợi ích của bên cho vay nước ngoài.
Ngoài ra, theo Điều 3 Luật Các tổ chức tín dụng 2024, các bên tham gia giao dịch ngân hàng được quyền thỏa thuận áp dụng tập quán thương mại quốc tế (ví dụ: URDG, UCP 600, ISP98) hoặc tập quán thương mại khác không trái với nguyên tắc cơ bản của pháp luật Việt Nam. Điều này mở ra cơ hội để chuẩn hóa các giao dịch và giảm thiểu rủi ro pháp lý, đặc biệt là trong các giao dịch có yếu tố quốc tế.
Với những hạn chế và quy định này, hai phương án dưới đây được đề xuất như các giải pháp phù hợp trong thực tiễn.
Phân tích hai phương án
⚖️ Phương án 1: Tổ chức tín dụng Việt Nam tham gia cấp tín dụng hợp vốn
Cơ chế bảo đảm:✔ Bên vay thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc tài sản gắn liền với đất cho tổ chức tín dụng Việt Nam (TCTD VN) để bảo đảm khoản vay trong nước.
✔ Đồng thời, bên vay thế chấp quyền thụ hưởng số tiền còn lại (sau khi xử lý tài sản thế chấp) và tài khoản ngân hàng cho bên cho vay nước ngoài để bảo đảm khoản vay nước ngoài.
Ưu điểm:
• Quy trình quen thuộc với hệ thống pháp luật Việt Nam, giúp việc đăng ký và xử lý thế chấp dễ dàng hơn.
• Giảm thiểu rủi ro pháp lý khi TCTD VN giữ vai trò trung gian.
Nhược điểm:
• Nếu khoản vay trong nước nhỏ hơn nhiều so với giá trị QSDĐ, có nguy cơ bên vay hoàn trả khoản vay trong nước mà không còn bảo đảm cho khoản vay nước ngoài.
• Đòi hỏi tuân thủ các quy định pháp luật về hợp vốn và quản lý tài liệu phức tạp.
📜 Phương án 2: Thư tín dụng dự phòng (TTDDP)
Cơ chế bảo đảm:✔ Bên vay yêu cầu TCTD VN phát hành TTDDP để bảo đảm khoản vay nước ngoài.
✔ Bên vay thế chấp QSDĐ cho TCTD VN để bảo đảm nghĩa vụ thanh toán theo TTDDP.
✔ Ngoài ra, bên vay thế chấp quyền thụ hưởng số tiền còn lại và tài khoản ngân hàng cho bên cho vay nước ngoài.
Ưu điểm:
• Tạo ra nghĩa vụ bồi hoàn rõ ràng giữa bên vay và TCTD VN, duy trì giá trị bảo đảm ngay cả khi khoản vay trong nước được trả hết.
• Hỗ trợ bảo vệ quyền lợi của bên cho vay nước ngoài một cách hiệu quả hơn.
Nhược điểm:
• TTDDP chưa phổ biến ở Việt Nam, có thể mất thời gian giải thích và đàm phán.
• Quy trình xử lý tài sản bảo đảm phức tạp hơn, yêu cầu TCTD VN thanh toán nghĩa vụ bảo lãnh trước khi xử lý tài sản.
Kết luận
Cả hai phương án đều đòi hỏi quy trình chặt chẽ và các hợp đồng pháp lý chi tiết để bảo đảm quyền lợi cho tất cả các bên tham gia.
• Phương án 1 là lựa chọn lý tưởng cho các giao dịch đơn giản, dễ thực thi.
• Phương án 2 phù hợp hơn với các giao dịch yêu cầu mức độ bảo đảm cao và tính minh bạch rõ ràng hơn.
Tác giả:
Luật sư Lê Hồng Phúc – Đoàn LS HN-Chuyên gia Tư vấn & Đào tạo tại Dentons Luật Việt
